维修资金续筹难题，政策层面如何破局？

随着我国城市化进程的深入，大量住宅小区陆续进入“中年期”甚至“老年期”，房屋本体及共用设施设备老化、损坏问题日益凸显。作为房屋“养老金”的住宅专项维修资金，其续筹难题正成为困扰基层治理、威胁居住安全的“老大难”。维修资金首次缴存尚有一定保障，但一旦首期资金使用殆尽或余额不足30%，续筹便陷入“无人愿交、无法强制执行、政策衔接不畅”的困境。从政策层面审视，破解这一难题需要系统性思维与制度创新。

一、维修资金续筹难的深层原因

维修资金续筹难，表象是业主缴费意愿低，实质是政策设计与现实需求之间的多重错位。

首当其冲的是法律依据的模糊与执行乏力。 现行《民法典》第二百七十八条规定，筹集维修资金属于业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。这一“双超三分之二参与、双超四分之三同意”的高门槛，在实际操作中堪称“天花板”。许多小区业主参与率极低，动辄数百户的小区连召集会议都困难重重，更遑论达成法定比例。即便决议通过，对拒不缴费的业主，现行法律赋予的约束手段有限——物业企业无权停水停电，街道社区缺乏执法权限，诉讼成本高昂且周期漫长。

其次，历史欠账与信息不对称加剧了信任危机。 多数老旧小区在建成时，维修资金按房款比例缴存，金额本就有限。多年物价上涨，维修成本翻倍，业主要求续缴的金额往往远超预期。而维修资金的使用透明度和监管机制不健全，部分小区存在资金被挪用、账目不清、维修工程质次价高等问题，导致业主对“钱花到哪了”充满质疑，进而拒绝续筹。

第三，缺乏统一的续筹标准与弹性机制。 各地政策差异较大。有的城市规定按建筑面积续筹，有的按房屋评估价比例，有的干脆无明确标准。经济下行压力下，业主实际负担能力参差不齐，一刀切的续筹方案难以落地。此外，对于空置房、出租房、已售未入住等特殊情形，政策几乎没有针对性安排。

二、政策破局的可行路径

破解维修资金续筹难题，不能仅依赖业主自觉，而应从制度设计层面提供刚柔并济的解决方案。

（一）降低续筹决策门槛，引入“默认同意+异议救济”机制

重点结论一：建议修订相关法规，将维修资金续筹的业主表决程序调整为“双三分之二参与、过半同意”即可通过，同时赋予业主异议期内的申诉权利。 参考上海、深圳等地试点经验，可将续筹事项纳入“一般维修更新”范畴，降低表决门槛。同时，建立“默示同意”机制——在规定期限内未明确反对的业主，视为同意续筹方案。但必须配套严格的公示、听证和异议处理程序，确保业主知情权和异议权不受损害。例如，可通过电子投票系统、业主微信群、公告栏等多渠道公示续筹方案，异议期内业主可要求召开听证会或申请第三方复核。

（二）建立多层级、差异化的续筹资金池

重点结论二：构建“政府补贴+公共收益归集+分期缴存+金融工具”的复合型续筹模式，避免单一渠道的“硬着陆”。 具体而言：

• 政府补贴：对于房龄超过20年、无维修资金或余额严重不足的老旧小区，地方政府应设立专项补助资金，按一定比例补贴续筹费用。这既是对历史遗留问题的补偿，也是防范公共安全风险的必要投入。
• 公共收益归集：小区电梯广告、停车费、场地租金等公共收益，应强制优先用于补充维修资金。当前许多小区的公共收益被物业公司截留或挪用，政策需明确公共收益的归属和用途，要求每年至少将50%收益转入维修资金账户。
• 分期缴存：允许业主将续筹金额分12个月、24个月甚至更长期限缴纳，减轻一次性支付压力。对低收入家庭、残疾人等特殊群体，可申请缓缴或减免。
• 金融工具：探索维修资金“保险+贷款”模式。例如，引入房屋维修保险，业主缴纳少量保费即可在设备损坏时获得赔付；或允许业主以房屋产权为抵押，向银行申请维修资金贷款，由后续物业费或租金分期偿还。

（三）强化强制续筹的执法与惩戒链条

重点结论三：明确拒不续筹业主的法律后果，建立从“信用惩戒”到“不动产登记冻结”的梯度约束体系。 当前最大的痛点在于“无牙老虎”——法律虽有规定，但缺乏可操作的执行细则。建议从以下层面打通：

• 信用层面：将无故拒不续筹维修资金的业主信息纳入个人征信系统，与银行贷款、信用卡额度、出行限制等挂钩。杭州、南京等地已有类似探索。
• 行政层面：赋予街道办事处或房管部门直接责令续缴的权力，对逾期不缴的，可申请法院强制执行，并从业主公积金账户或银行账户直接划扣。
• 产权层面：对于长期恶意欠缴的业主，可借鉴部分城市做法，在其转让、抵押、继承房屋时，强制要求结清维修资金欠款及滞纳金，否则不予办理不动产登记手续。这一措施直接卡住了房屋交易环节，具有较强威慑力。

（四）建立“全生命周期”的资金监管与使用透明机制

资金去向不明是续筹抵触情绪的根源。政策层面应强制要求所有小区建立维修资金电子查询系统，业主可实时查看每笔资金的收支明细、维修项目招标过程、施工验收结果。引入第三方审计机构，每年出具审计报告并向全体业主公示。对于资金使用不规范的小区，暂停政府补贴并追究相关责任人。只有重建信任，续筹才能从“要我交”变为“我要交”。

（五）推动“业主自治+专业托管”相结合的续筹实施主体

目前续筹工作多依赖业主委员会，但大量小区业委会缺位或运作不彰。政策应鼓励建立“物业管理委员会”作为过渡性组织，由社区居委会、业主代表、物业企业共同组成，负责续筹方案制定和催缴工作。同时，引入专业的社会组织或第三方平台，承接续筹方案设计、业主沟通、资金归集、使用监管等全流程服务，费用可从小区的公共收益中列支。政府购买服务也是可行路径。

三、配套改革与风险防范

续筹政策需警惕“好心办坏事”。一是防止因强制续筹激化社会矛盾，必须配套法律援助、调解仲裁等救济渠道。二是注意与房地产市场稳定政策的平衡，避免因续筹金额过高导致业主抛售房产。建议设置续筹金额上限（如不超过房屋评估价的2%），并允许困难群体申请延期。三是关注保障房、房改房等特殊产权类型的续筹问题，需另行出台针对性规定。

四、结论

维修资金续筹难题的破局，核心在于实现“三改变”：改变“业主自决”的单一决策模式，引入“政府引导+社会参与”的多元治理；改变“一次性缴清”的僵化付费方式，建立梯度化、金融化的资金筹措机制；改变“无牙老虎”的执行困境，织密信用、行政、产权三重约束网。唯有政策层面敢于突破既有框架，结合地方实际大胆试点，才能让房屋“养老金”不断流，真正守护千家万户的居住安全。

参考文献：

1. 《中华人民共和国民法典》第二百七十八条
2. 《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）
3. 住房和城乡建设部《关于进一步规范住宅专项维修资金管理工作的通知》（2021年）
4. 上海市住房和城乡建设管理委员会《上海市住宅专项维修资金管理若干规定》
5. 深圳市住房和建设局《深圳市物业专项维修资金管理规定》
6. 南京市住房保障和房产局《南京市住宅专项维修资金管理办法》
7. 中国物业管理协会《物业管理行业发展报告》（2022年）
8. 相关学术论文：《住宅专项维修资金续筹困境与制度优化》（王某某，《城市问题》2023年第4期）