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《民法典》逐一解读-第278条【业主共同决定事项及表决规则】

第二百七十八条下列事项由业主共同决定：

(一)制定和修改业主大会议事规则；建筑物及其附属设施的维修资金属于。

(二)制定和修改管理规定；

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

(四)物业服务企业或者其他管理人员的选拔和解聘；

(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金；

(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金；主建筑与附属建筑。

(七)建筑物及其附属设施的改造、重建；

(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；建筑物的附属部分有哪些。

(九)其他关于共有和共同管理权利的重大事项。

业主共同决定的事项，由专有部分占三分之二以上的业主和占三分之二以上的业主参加表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主和参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款的其他事项，应当经参与表决专有部分的业主和参与表决人数一半以上的业主同意。附属建筑物包括哪些。

[法律主题][法律主题]附属建筑物是指什么。

本条是对业主共同决定的重大事项和表决程序的规定。附属建筑物定义。

[法律解释]

本文在2007年通过的《物权法》第76条的基础上进行了修订和改进：一是单独列出使用建筑物及其附属设施的维护资金，降低通过该项目的投票要求。二是增加业主共同决定的“改变共同部分的使用或使用共同部分从事商业活动”的重大事项。第三，适当降低业主作出决议的门槛。

一、业主共同决定的重大事项

本条规定，下列事项由业主共同决定：

(一)制定和修改业主大会议的议事规则

业主可以共同决定制定和修改业主大会议事规则。业主大会议事规则是业主大会组织经营的规定，是记录业主大会宗旨、组织制度、活动方式、成员权利义务的业主自律文件。业主大会通过业主大会议事规则建立正常秩序，确保业主集体意志和行为的统一。业主大会议事规则的制定和修订是关于共同管理权利的重大事项，需要由业主共同决定。《物业管理条例》第十八条规定，业主会议的议事规则应当就业主会议的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员的任期达成一致。

(二)制定和修改管理规定

业主可以共同决定制定和修改管理规定。管理规定是业主自我管理、自我约束、自我规范规定，规定建筑及其附属设施的使用、维护、管理，是建筑及其附属设施的共同协议，涉及各业主的重大利益，对所有业主具有约束力，属于共同管理权的重大事项，由业主共同制定和修改。《物业管理条例》第十七条规定，管理规定应当依法约定有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、业主的义务、违反管理规定的责任。管理规定应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。管理规定对所有业主都有约束力。

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员

房屋的附属建筑物有哪些。

业主可以共同决定选举业主委员会或更换业主委员会成员。业主委员会是业主大会的执行机构，具体执行业主大会决定的事项，并对建筑区划中的一般日常事务作出决定。业主委员会成立了业主委员会，可以通过业主大会选举代表和维护自己利益。更换不遵守管理规定、责任心不强、不依法履行职责的委员。选举业主委员会或者更换业主委员会成员，属于共同管理权的重大事项，由业主共同决定。

(四)物业服务企业或者其他管理人员的选拔和解聘

业主可共同决定选择和解聘物业服务企业或其他管理人员。本法第二百八十四条规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人员管理。业主有权依法更换建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人。物业服务涉及建筑物及其附属设施的使用、维护、维修、更换、公共秩序、环境卫生、社区公共安全等方面。物业服务企业或其他管理人员的物业管理水平与业主的利益直接相关。物业服务企业或者其他管理人的选择和解聘，属于共同管理权的重大事项，由业主共同决定。本法合同编制规定了业主与物业服务企业或其他管理人合同终止的具体操作。

(五)使用建筑物及其附属设施的维护资金

业主可以共同决定使用建筑物及其附属设施的维修资金。《住宅专项维修资金管理办法》第二条第二款规定，本办法所称住宅专项维修资金，是指住宅公共部件和公共设施设备保修期满后的专项维修、更新和改造资金。建筑物及其附属设施的维护资金主要用于业主专有部分以外的公共部分、公共设施设备保修期满后的维护、更新、改造和维护，涉及业主的切身利益。《住宅专项维修资金管理办法》第九条**款规定，业主缴存的住宅专项维修资金属于业主。因此，建筑物及其附属设施的维护资金的使用是关于共同管理权利的重大事项，由业主共同决定。

(六)筹集建筑物及其附属设施的维护资金

隧道附属建筑物包括。

业主可以共同决定筹集建筑物及其附属设施的维修资金。《住宅专项维修资金管理办法》规定了**筹集的维修资金。第七条规定，商品房业主和非住宅业主应当按照所有物业的建筑面积缴纳住宅专项维修资金，每平方米建筑面积缴纳的**期住宅专项维修资金为当地住宅建筑安装工程每平方米成本的5%至8%。直辖市、市、县人民**建设（房地产）主管部门应当根据区域情况，合理确定和公布每平方米建筑面积首期住宅专项维修资金的数额，并及时调整。购买商品房和非住宅的业主需要按照有关规定缴纳专项维修资金。专项维修资金使用部分或全部后，为保证住宅公共部位和公共设施设备保修期满后的维修、更新和改造，面临着再次筹集建筑物及其附属设施维修资金的问题。筹集维修资金关系到业主的切身利益，是否筹集，如何筹集，是关于共有和共同管理权利的重大事项，由业主共同决定。畜牧场的附属建筑物有哪些。

(七)重建、重建建筑及其附属设施

建筑物及附属设施。

业主可以共同决定重建、重建建筑物及其附属设施。建筑物及其附属设施的重建和重建，涉及业主区分所有权的行使，费用负担重大，属于共同管理权利的重大事项，由业主共同决定。属于属于建筑物的有哪些。

(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动

业主可以共同决定改变共有部分的用途或者使用共有部分从事经营活动，这是民法典物权编制过程中增加的规定。在编制民法典物权的过程中，一些意见提出了《**人民**关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第七条，改变共有部分的使用，利用共有部分从事经营活动，处罚共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规定依法决定的事项，物权法第七十六条**款第七项规定的共有和共同管理权利的“其他重大事项”。这些规定扩大了业主共同决策的共同范围，鉴于改变共同部分的使用或使用共同部分从事业务活动，涉及业主的重大利益，属于共同管理权的重大事项，应由业主共同决定，建议在总结实践经验的基础上，增加应由业主共同决定的重大事项。在总结实践经验的基础上，2018年8月审议的民法典各分编草案增加了本项规定。

(九)其他关于共有和共同管理权利的重大事项

除上述事项外，业主还需要共同决定建筑区划中其他与共同管理权有关的重大事项。例如，如何监督物业服务企业的工作，如何与居民委员会合作，维护建筑区划中的社会保障。

二、业主共同决定的重大事项的表决程序

本条第二款规定，业主共同决定的事项，由专有部分占2/3以上的业主和占2/3以上的业主参加表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参加表决专有部分3/4以上的业主和参加表决人数3/4以上的业主同意。决定前款的其他事项，应当经参与表决专有部分面积超过一半的业主和参与表决人数超过一半的业主同意。建筑物维修。

根据本条第二款的规定，业主共同决定重大事项的投票程序如下：

一是投票程序首先要有专有部分占2/3以上的业主，占2/3以上的业主参加投票。

计算专有部分面积比例和业主人数比例。《**人民**关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第八条规定，《物权法》第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积可以按照下列方法确定：（1）专有部分面积按房地产登记簿记载的面积计算；未进行物权登记的，暂按测绘机构的测量面积计算；未进行测量的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；(2)建筑物总面积按前项统计总和计算。第九条规定，《物权法》第七十六条第二款规定的业主人数和总人数可以按照下列方法确定：（1）业主人数按专有部分数计算，专有部分按一人计算。第九条规定，《物权法》第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法确定：（1）业主人数，按专有部分人数计算，专有部分按一人计算。但是，建设单位未出售或者出售但未交付的部分，同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。(2)总人数按前项统计总和计算。第八条、第九条属于表决基数的技术规则，也适当协调了建设单位、普通业主与大业主的利益，有助于明确物权法第七十六条规定的专有部分面积和业主人数。

因此，参与表决的业主需要同时满足两个条件：一是参与表决的业主专有部分占2/3以上，二是参与表决的业主占2/3以上。建筑物维修项目有哪些。

二是决定前款第6项至第8项规定的事项，经参加表决专有部分3/4以上的业主和参加表决人数3/4以上的业主同意。

也就是说，在决定筹集建筑物及其附属设施的维护资金、改建、重建建筑物及其附属设施、改变共有部分的使用或者使用共有部分从事经营活动时，应当经参与表决专有部分面积超过3/4的业主和参与表决人数超过3/4的业主同意。筹集建筑及其附属设施的维护资金，重建或重建建筑及其附属设施，改变共同部分的使用或使用共同部分从事商业活动是建筑分区中的一件重要事情，与每个业主的重要利益有关。为了保证对这三类事项的谨慎决策和绝大多数业主的支持，本条第二款规定，决定这三类事项的，应当经参与表决专有部分3/4以上的业主和参与表决人数3/4以上的业主同意。根据本条规定，这三类事项的决定必须同时具备两个条件，才能作出有效的决定：一是参与表决专有部分面积超过3/4的业主，二是参与表决人数超过3/4的业主。

三是筹集建筑物及其附属设施的维护资金，重建、重建建筑物及其附属设施，改变共有部分的使用，或者利用共有部分从事经营活动以外的其他关于共有和共同管理权利的重大事项，属于建筑区划中的一般和常规事务。其决定应当经参与表决专有部分面积超过一半的业主和参与表决人数超过一半的业主同意。森林建筑物怎么维修。

根据本规定，建筑区划中的一般和常规事务必须同时满足以下两个条件：一是参与投票专有部分业主一半以上的同意；二是参与投票人数一半以上的业主同意。

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